Tory przykryte płytą i nowe inwestycje nad koleją. Potrzebne są zmiany prawa

Na atrakcyjnych działkach w centrach miast mogą powstawać mieszkania, biura, parkingi i przestrzenie publiczne, ale dziś przepisy często blokują takie projekty. W Karpaczu eksperci debatowali o rozwiązaniach, które pozwoliłyby budować nad torami i pod nimi bez osłabiania bezpieczeństwa kolei. W Warszawie przygotowywana jest już inwestycja, w ramach której około kilometra torów zostanie przykryte płytą.

Jedna działka, wiele ograniczeń dla inwestorów

Debatę „Inwestycje kolejowe a prawo warstwowe – czy polskie prawo nadąża za potrzebami rynku?” zorganizował Urząd Transportu Kolejowego. Spotkanie odbyło się podczas XXXV Forum Ekonomicznego w Karpaczu. Uczestnicy rozmawiali o tym, jak wykorzystać tereny kolejowe w centrach miast, gdy liczba pasażerów rośnie, a zasób wolnych gruntów systematycznie się kurczy.

Problem wynika między innymi z obecnej definicji obszaru kolejowego. Jeżeli przez działkę ewidencyjną przebiega linia kolejowa, cała nieruchomość może zostać objęta takim statusem. W efekcie teren musi służyć wyłącznie celom kolejowym, nawet jeśli tylko jego część jest potrzebna do obsługi torów.

Marcin Trela, wiceprezes UTK, wskazywał, że sama zmiana przepisów cywilnych nie wystarczy. Potrzebne są również korekty regulacji dotyczących kolei. Bez nich trudniej prowadzić inwestycje łączące funkcje transportowe i miejskie, takie jak zabudowa nad torami, dworce z usługami czy bulwary w sąsiedztwie linii kolejowych.

Podczas debaty zwrócono także uwagę na bezpieczeństwo. Według danych przywołanych przez prezesa UTK Ignacego Górę jedna trzecia wszystkich poważnych wypadków i zdarzeń na kolei wiąże się z obecnością osób nieuprawnionych na terenach kolejowych. Lepsze zagospodarowanie przestrzeni może więc oznaczać nie tylko nowe budynki, lecz także bezkolizyjne przejścia dla pieszych i bardziej uporządkowane dojścia do stacji.

Warszawska płyta nad torami ma udostępnić prawie pięć hektarów

Największym przykładem omawianym przez przedstawicieli spółek kolejowych jest projekt w ścisłym centrum Warszawy. PKP S.A. i PKP PLK S.A. planują przykrycie torów modernizowanej linii średnicowej płytą o długości około kilometra. Powierzchnia konstrukcji ma wynieść niemal 5 hektarów.

Tak przygotowany teren mógłby zostać przeznaczony pod kolejną zabudowę miejską. Koszt samej płyty oszacowano na 800–900 mln zł. Przetarg na dokumentację projektową ma zostać ogłoszony jeszcze w tym roku. Inwestycja pokazuje skalę przedsięwzięć, które stają się możliwe dzięki wykorzystaniu przestrzeni nad infrastrukturą, zamiast zajmowania kolejnych niezabudowanych działek.

Kolejowe spółki zaznaczyły, że mniejsze projekty można było dotąd realizować na podstawie istniejących przepisów. Przy większych inwestycjach ograniczenia własnościowe i planistyczne stają się jednak znacznie bardziej odczuwalne. Dla samorządów oznacza to potrzebę wcześniejszego uzgadniania funkcji terenów przy torach, zanim powstaną koncepcje nowych kwartałów zabudowy.

Projekt ustawy ma rozdzielić własność obiektu od gruntu

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych. Założenie przewiduje możliwość wyodrębnienia konkretnego obiektu oraz ustanowienia precyzyjnej służebności. Dzięki temu inwestor mógłby korzystać z klasycznego prawa własności przy realizacji budynku mieszkalnego, biurowca albo parkingu nad lub pod terenem kolejowym.

Rządowy harmonogram zakłada:

• konsultacje publiczne na przełomie października i listopada,
• skierowanie projektu do Rady Ministrów w pierwszym kwartale 2027 roku,
• przekazanie projektu Parlamentowi na początku drugiego kwartału 2027 roku.

Dr Joanna Dziedzic-Bukowska z Zespołu Prawno-Urbanistycznego przy Komitecie Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN podkreślała, że reforma prawa cywilnego powinna iść razem ze zmianami w planowaniu przestrzennym. Dzisiejsze plany ogólne i miejscowe opisują przestrzeń głównie w dwóch wymiarach, podczas gdy inwestycje nad torami wymagają rozdzielenia własności i funkcji także w pionie.

UTK chce kontynuować rozmowy z samorządami i inwestorami podczas cyklicznych konsultacji „Piątki w UTK”. Każdy taki projekt będzie musiał uwzględniać ochronę infrastruktury krytycznej, zabezpieczenia przeciwpożarowe oraz rezerwę miejsca pod przyszłą rozbudowę sieci kolejowej. To oznacza, że planowana zabudowa nad torami nie może ograniczać późniejszych inwestycji transportowych.

Prezes UTK od 2019 roku uzgadnia dokumenty dotyczące zagospodarowania przestrzennego terenów związanych z liniami kolejowymi. Do tej pory urząd rozpatrzył kilkadziesiąt tysięcy dokumentów i problemów inwestycyjnych. Z punktu widzenia mieszkańców najważniejsze będzie połączenie nowych funkcji miejskich z bezpiecznym dostępem do stacji, przejść i peronów – bez przenoszenia problemów komunikacyjnych w inne miejsce.

na podstawie: utk.gov.pl.